Una segnalazione all’agenzia, un compenso che può andare da 50 a 500 euro e, sugli immobili più costosi, anche molto di più. È la cosiddetta “mancia” immobiliare, pagata ai privati che avvisano le agenzie quando una casa sta per essere messa in vendita. Ma il “finder” che va oltre la semplice soffiata rischia guai con la legge e con il fisco. Secondo gli avvocati dello studio Rödl, i fronti aperti sono tre: esercizio abusivo della mediazione, violazione della privacy e irregolarità fiscali.
Finder e starter, chi sono i segnalatori di case
Li chiamano “finder” o “starter”. Sono vicini di casa, conoscenti, persone ben informate che passano alle agenzie la notizia di un immobile in vendita, o che potrebbe esserlo presto. In cambio ricevono una somma di denaro. Per le agenzie è un modo per arrivare alle case prima degli altri. Secondo lo studio, la pratica è sempre più diffusa.
Il confine tra informazione e mediazione è netto. Lo spiega Gennaro Sposato, avvocato esperto di real estate dello studio multidisciplinare internazionale Rödl. «E’ fondamentale però ricordare», sottolinea il legale, «che l’attività di intermediazione immobiliare è riservata a soggetti abilitati e iscritti al REA/Camera di Commercio, gli unici ad aver diritto alla provvigione vera e propria. Certo il semplice passaggio di un’informazione da parte di un privato, come per esempio la soffiata che il vicino vuole vendere case, è lecito in quanto attività informativa occasionale».
Il problema nasce quando il segnalatore fa qualcosa in più. «Tuttavia, se il segnalatore supera questo confine e comincia a trattare il prezzo, organizzare le visite o negoziare commissioni, compie atti tipici della professione immobiliare», prosegue Sposato. «In questo caso scatta la fattispecie dell’illecito esercizio dell’attività di attività di mediazione, nonché la perdita di qualsiasi diritto al compenso, per finire con sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla Legge».
In pratica, chi si limita a dire all’agenzia che il vicino vuole vendere resta nel lecito. Chi tratta, accompagna i clienti o discute le provvigioni rischia di perdere il compenso e di ricevere una sanzione.
La privacy: nomi e numeri passati senza consenso
C’è poi la questione dei dati personali. Passare all’agenzia il nome o il numero del proprietario, a sua insaputa, è un problema. Vale per chi segnala e per chi riceve l’informazione.
«Fornire il nome, il recapito o l’indirizzo di un proprietario a sua insaputa costituisce una comunicazione a terzi di dati personali priva di una valida base giuridica», ricorda Nadia Martini, legale Rödl esperta di data protection, cybersicurezza e innovation. «Il segnalatore non ha alcun titolo legale, né il consenso del diretto interessato, per comunicare questi dati. L’agenzia, poi, che acquisisce il dato ed effettua una chiamata commerciale al proprietario senza preventiva informativa o consenso e senza rispettare i codici di condotta telemarketing, commette trattamento illecito di dati e rischia sanzioni dal Garante Privacy. E inoltre ha l’obbligo di informare l’interessato al momento del primo contatto o entro al massimo un mese, specificando da quale fonte lecita ha ottenuto i dati».
Mance non dichiarate, cosa rischiano fisco e antiriciclaggio
L’ultimo fronte è quello fiscale. Secondo l’analisi dello studio, per i privati senza partita Iva le somme ricevute vanno dichiarate tra i redditi diversi. L’agenzia che paga deve fare da sostituto d’imposta: applica e versa una ritenuta d’acconto del 20% e rilascia la Certificazione unica.
Se le segnalazioni diventano sistematiche e continuative, l’Agenzia delle Entrate può contestare l’obbligo di aprire la partita Iva, oppure un rapporto di lavoro subordinato o di collaborazione non dichiarato. In questo caso le violazioni possibili sono diverse. Si va dall’omessa fatturazione all’omessa iscrizione alla gestione previdenziale. E si può arrivare alla contestazione di lavoro autonomo non dichiarato.
Infine il nodo dei pagamenti. Secondo lo studio, i pagamenti per la soffiata avvengono in genere in contanti o con sistemi non tracciati. Se servono a evitare le tasse o a nascondere la provenienza del denaro, violano le norme sulla tracciabilità dei flussi finanziari e la normativa antiriciclaggio.
| Fronte | Cosa può succedere | Chi rischia |
|---|
| Mediazione | Illecito esercizio della mediazione, perdita del compenso, sanzioni amministrative | Il segnalatore che tratta prezzo, visite o commissioni |
| Privacy | Comunicazione di dati senza base giuridica, trattamento illecito, sanzioni del Garante | Il segnalatore e l’agenzia |
| Fisco | Compenso da dichiarare, ritenuta del 20%, possibili contestazioni su partita Iva e contributi | Il segnalatore e l’agenzia |
| Pagamenti | Violazione delle norme su tracciabilità e antiriciclaggio | Chi usa contanti o accrediti non tracciati |
Nota: la tabella riassume i rischi indicati dagli avvocati dello studio Rödl. La soglia tra semplice segnalazione lecita e attività di mediazione dipende da cosa fa il segnalatore: trattare il prezzo, organizzare le visite o negoziare commissioni sono atti tipici della professione.
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