Ultimo aggiornamento: 8 novembre 2026
Chi compra casa da un privato paga un’imposta di registro del 9%, che scende al 2% con le agevolazioni prima casa, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Se invece compra da un’impresa con vendita soggetta a Iva, paga l’Iva al 10% (4% per la prima casa) e tre imposte fisse da 200 euro. Lo stabilisce la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a ottobre 2025.
Quali tasse si pagano quando si compra casa?
Le imposte dipendono da due variabili: chi vende (un privato o un’impresa) e se l’acquirente ha i requisiti per le agevolazioni prima casa. Il notaio le versa al momento della registrazione dell’atto.
| Chi vende | Prima casa | Seconda casa |
|---|
| Privato o impresa in esenzione Iva | Registro 2% (minimo 1.000 euro), ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro | Registro 9% (minimo 1.000 euro), ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro |
| Impresa con vendita soggetta a Iva | Iva 4%, registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 200 euro | Iva 10% (22% per A/1, A/8, A/9), registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 200 euro |
Nota editoriale: il minimo di 1.000 euro per l’imposta di registro vale anche quando si compra con le agevolazioni. Le imposte fisse da 200 euro, sommate, fanno 600 euro: nelle vendite con Iva sono una voce di spesa che si aggiunge sempre all’imposta principale.
Quando la vendita di una casa è soggetta a Iva?
Di regola la vendita di abitazioni da parte di un’impresa è esente da Iva. In quel caso si pagano le stesse imposte previste per l’acquisto da un privato.
L’Iva si applica in due situazioni:
- quando vende l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure anche dopo se sceglie di applicare l’Iva nell’atto;
- quando l’immobile è destinato ad alloggio sociale e il venditore sceglie di applicare l’Iva.
In questi casi la base di calcolo è il prezzo pagato. Un esempio con calcoli nostri: per una casa nuova da 250.000 euro comprata dal costruttore si pagano 10.000 euro di Iva con le agevolazioni prima casa, contro 25.000 euro senza. In entrambi i casi si aggiungono 600 euro di imposte fisse.
Cos’è il prezzo-valore e quanto fa risparmiare?
Il prezzo-valore è il meccanismo che fa pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo indicato nell’atto. Vale solo per le vendite senza Iva e solo se a comprare è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista.
Il valore catastale si calcola così:
- seconda casa: rendita catastale × 1,05 × 120;
- prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110.
La guida dell’Agenzia propone questi due esempi, entrambi per una casa con rendita catastale di 900 euro, pagata 200.000 euro:
- seconda casa: base imponibile di 113.400 euro, imposta di registro di 10.206 euro. Senza prezzo-valore, sul prezzo pieno, sarebbero 18.000 euro;
- prima casa: base imponibile di 103.950 euro, imposta di registro di 2.079 euro. Senza prezzo-valore sarebbero 4.000 euro.
Il prezzo-valore va chiesto espressamente al notaio nell’atto di acquisto, e il prezzo reale va comunque indicato. Chi lo usa ha anche due vantaggi in più: l’Agenzia non può contestare il valore ai fini dell’imposta di registro, salvo il caso di prezzo occultato, e gli onorari del notaio si riducono del 30%.
Se il prezzo dichiarato è più basso di quello reale, il beneficio salta. Le imposte si ricalcolano su quanto pagato davvero, con una sanzione dal 50% al 100% della differenza.
Chi ha diritto alle agevolazioni prima casa?
Servono tre condizioni, che l’acquirente deve dichiarare nell’atto.
La categoria catastale. L’abitazione deve essere classificata come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11. Sono escluse le case signorili (A/1), le ville (A/8) e i castelli o palazzi di pregio (A/9). Le agevolazioni valgono anche per una pertinenza per ciascuna categoria tra C/2 (magazzini e cantine), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie).
Il Comune. La casa deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, oppure lì va spostata la residenza entro 18 mesi. In alternativa può essere nel Comune in cui si lavora o si studia. Per chi si è trasferito all’estero per lavoro, dopo almeno cinque anni di residenza o attività in Italia, vale anche il Comune di nascita o quello in cui si viveva prima.
Le altre case possedute. Non bisogna avere un’altra abitazione nello stesso Comune né un’altra casa comprata con le agevolazioni, in tutta Italia. Chi però possiede già una prima casa agevolata può comprarne un’altra con lo sconto, a patto di vendere la vecchia entro due anni. Il termine era di un anno ed è stato allungato dalla legge di bilancio 2025.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni decadono, con il pagamento delle imposte risparmiate, degli interessi e di una sanzione del 30%, in quattro casi:
- le dichiarazioni nell’atto sono false;
- la casa viene venduta o donata prima di cinque anni, senza ricomprarne un’altra entro un anno da usare come abitazione principale;
- la residenza non viene spostata entro 18 mesi;
- la vecchia prima casa non viene venduta entro due anni dal nuovo acquisto.
Chi vende la prima casa e ne compra un’altra con le agevolazioni entro un anno ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto. Il credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto e si può usare, per esempio, per ridurre il registro del nuovo rogito.
Prima di firmare il compromesso conviene chiedere al venditore la rendita catastale. Con quella si calcola subito quanto costerà l’imposta di registro, con e senza agevolazioni.
Commenti