In Italia, il costo medio dell’affitto assorbe circa il 35% dello stipendio netto mensile medio, un valore che supera di poco la soglia critica del 30% indicata dall’OCSE per evitare squilibri nelle finanze familiari.
Emerge dal report “Service Housing in Italia” della Direzione Strategie Settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti (CDP), pubblicato in questi giorni, che calcola l’Housing Affordability Index (HAI) come rapporto tra i canoni d’affitto medi per un appartamento di 60 metri quadri nei capoluoghi di provincia e le retribuzioni medie nette dei dipendenti del settore privato non agricolo, esclusi dirigenti e agricoltura, calcolate su base tredicesima.
I dati attingono a fonti ISTAT aggiornate al 2024-2025, con canoni medi nazionali tra i 900 e i 1.000 euro al mese per 60 mq, mentre le retribuzioni provinciali medie si attestano tra i 1.800 e i 2.200 euro netti. Le forti disparità territoriali derivano soprattutto dai prezzi degli affitti, non tanto dai salari che risultano spesso simili tra province.
Situazione preoccupante nelle città metropolitane
Nelle 14 città metropolitane, la situazione è preoccupante: 10 superano il 35% nazionale, con Milano in cima al 76%, il caso peggiore, dove un affitto medio di circa 1.700 euro mangia poco più di tre quarti di uno stipendio intorno ai 2.200 euro. Roma segue al 65%, con affitti sui 1.500 euro contro stipendi medi di 2.300 euro. Altre città sopra la media includono Firenze al 45%, Napoli al 45%, Cagliari al 43%, Bologna al 48%, Torino al 42%, Venezia al 39%, Bari al 39% e Messina al 39%. Genova è l’unica del Nord sotto la media nazionale, ma comunque al 34% e sopra il 30% critico. Sotto questa soglia, invece, troviamo solo tre realtà: Reggio Calabria al 28%, Palermo al 26%, e Catania al 25%, la migliore tra le metropoli.
Milano e Roma tra le peggiori in Europa
Milano e Roma si collocano tra le peggiori in Europa secondo il Deutsche Bank Research Institute del 2025: Milano è quinta, alla pari con Barcellona, Madrid e Londra intorno al 75%, Roma sesta, dietro Lisbona che tocca il 116%.
I dati sono stati valutati considerando l’inflazione degli affitti tra l’8% e il 12% annuo (dati ISTAT), trainata da affitti brevi come Airbnb che rappresentano il 25% dell’offerta a Milano e Roma riducendo lo stock a lungo termine, migrazioni interne con un +15% di arrivi nelle metropoli (Nord +10%, Centro-Sud +5%) per lavoro e studio, costi di costruzione aumentati del 20% con tassi mutui al 3,5-4% grazie alla BCE, e un’offerta immobiliare inadeguata che cresce solo del 2% contro una domanda del 7% secondo il ministero delle Infrastrutture.
A Palermo e Catania, invece, gli affitti restano stabili grazie a un’offerta sovradimensionata post crisi 2008 e una minore attrattività turistica. Un rapporto Bankitalia di novembre 2025 avverte che a Milano l’HAI potrebbe salire all’80% nel 2026 senza interventi.
Le disparità dipendono dai canoni: fino a 25 euro al mq a Milano contro 10 a Palermo, più che dai salari uniformi tra 1.900 e 2.100 euro medi.
Gli impatti sono gravi: il 40% dei giovani rinuncia alla casa di proprietà secondo Sunia-Cgil 2025, con un aumento del 12% delle famiglie sovraffollate.
Per affrontare questa palese emergenza, occorre spingere sul service housing, alloggi a prezzi calmierati del 20-40% sotto il mercato per lavoratori tramite partenariati pubblico-privato.
Il governo Meloni con il PNRR 2.0 del 2025 ha stanziato 3,5 miliardi per affitti agevolati e bonus under 35. La crisi abitativa colpisce soprattutto Nord e Centro, ma il Sud resiste.
Perché al Sud è meno gravoso pagare un affitto
Il Sud resiste grazie a un mix di fattori strutturali che mantengono gli affitti più accessibili.
Nelle città metropolitane meridionali come Palermo (26%), Catania (25%) e Reggio Calabria (28%), l’Housing Affordability Index resta sotto la soglia critica del 30%, con canoni medi bassi intorno ai 600 euro per 60 mq contro i 1.700 di Milano.
Le cause principali di questa resistenza stanno nell’eccesso di offerta immobiliare rispetto alla domanda. Al Sud, oltre il 30-40% delle case risulta vuoto, eredità della crisi del 2008 che ha fermato i prezzi e lasciato un patrimonio sovradimensionato, mai pienamente assorbito.
A differenza del Nord, qui manca la pressione turistica e degli affitti brevi (solo 5-10% del mercato vs. 25% a Milano/Roma), e i flussi migratori interni sono inversi: il Sud perde popolazione giovane (-15% under 35 in Calabria e Sicilia), riducendo la domanda di alloggi nelle metropoli.
Inoltre, i salari medi provinciali, pur più bassi (1.800-1.900 euro netti), si allineano a canoni fermi da anni, grazie a un minore dinamismo economico e a costi di costruzione inferiori del 15-20% rispetto al Nord. Questo crea un equilibrio fragile: meno sfratti (+3% in Sicilia, ma sotto media nazionale) e sovraffollamento limitato, anche se emergono rischi da invecchiamento demografico e carenza di alloggi popolari. In fondo, il Sud “resiste” per inerzia del mercato, non per politiche attive, ma senza interventi come il riuso delle case vuote potrebbe cedere presto.
