In base alle analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare italiano è stato interessato da cambiamenti importanti.
Dal 2015 le compravendite sono sempre cresciute anche grazie a tassi di interesse sui mutui favorevoli, salvo poi fermarsi nel 2020 a causa della pandemia; quando, durante il periodo del lockdown, si è sviluppata tra gli italiani una maggiore consapevolezza dell’abitare, che ha spinto successivamente la domanda in modo importante orientando la richiesta verso abitazioni nuove, efficienti dal punto di vista del risparmio energetico e con spazi esterni. Inoltre, grazie alla diffusione dello smart working molte persone hanno optato per la ricerca della casa vacanza in località turistiche, raggiungendo la percentuale maggiore di acquisti nel 2022 quando hanno rappresentato il 7,3% delle compravendite.
Il fenomeno si è stemperato successivamente e nel 2023 si segnala un calo delle compravendite che riprendono a correre nel 2024 e nella prima parte del 2025. A spingere all’acquisto sono i mutui ancora accessibili che portano soprattutto i più giovani ad acquistare l’abitazione principale grazie anche a prodotti di finanziamento a loro dedicati.
Nello stesso periodo vi è una crescita costante dei canoni di locazione: la domanda è importante ma si scontra con il fenomeno degli short-rent che sottraggono offerta al segmento residenziale. Negli anni cresce anche il timore dei proprietari di case di incontrare inquilini morosi e questo porta a tenere le case vuote. I canoni di locazioni diminuiscono nel 2020 proprio a causa della pandemia che blocca gli spostamenti sul territorio di studenti e lavoratori e riprendono a crescere nel 2021. Anche nella prima parte del 2025 i canoni di locazione crescono ma meno che negli altri semestri e per la prima volta a Milano, che aveva anticipato la crescita, l’aumento dei canoni di locazione si ferma.
Altro fenomeno che si è rilevato negli ultimi 10 anni è l’aumento di persone che dalla città decidono di acquistare la casa di residenza in provincia e dopo il 2020 vi è una salita dei prezzi, in particolare, nelle periferie delle città. Un fenomeno dettato dai prezzi troppo elevati che si sono raggiunti nelle metropoli italiane e dalla possibilità di acquistare case più ampie e con spazi esterni.
Quali fattori stanno spingendo molti proprietari a tenere chiusi gli immobili invece di affittarli?
“La motivazione è nella volontà di usare l’immobile per fini personali ma soprattutto a spingere in questa direzione è il timore di trovare inquilini morosi. Gli ultimi dati, resi noti da un rapporto della Fondazione Ifel (Istituto per la Finanza e l’Economia locale) parla di circa 9,7 milioni di unità abitative sfitte“, ha spiegato a Capitalist.it Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.
Con le direttive europee sulle “green house”, quale futuro si prospetta per gli immobili non ristrutturati secondo criteri energetici?
Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.
“In generale gli immobili che necessitano di interventi di ristrutturazione perderanno valore in futuro, anche se, si tratta di un fenomeno già in atto; se la direttiva europea sulle “green house” dovesse essere recepita questo penalizzerebbe il patrimonio immobiliare italiano che secondo gli ultimi dati Enea è vetusto: oltre il 60% degli oltre 12,4 milioni di edifici residenziali italiani è stato costruito prima del 1976”.
Quali strategie consiglia Tecnocasa agli investitori e piccoli proprietari in vista delle transizioni normative e ambientali?
“In generale l’analisi del mercato immobiliare, negli ultimi anni, ci ha confermato che è sempre più importante la ristrutturazione degli immobili e la manutenzione nel tempo in modo da preservarne il valore. Infatti, sempre più potenziali acquirenti preferiscono soluzioni in buono stato e senza importanti lavori di riqualificazione da effettuare: gli immobili da ristrutturare hanno perso maggiormente valore”.
