Una novità importante, della quale però non tutti sono già a conoscenza, semplifica il mercato immobiliare italiano.
Grazie alla riforma 2025, acquistare una casa proveniente da donazione è diventato molto più sicuro. Le nuove regole hanno ridotto il rischio di future contestazioni da parte degli eredi e hanno introdotto controlli più chiari sulla provenienza dell’immobile. Per chi cerca una casa, questo significa poter comprare con maggiore tranquillità; per chi vende, tempi più rapidi e meno incertezze.
Il Ddl Semplificazioni
La riforma sulle successioni e donazioni immobiliari, che limita la restituzione forzata delle case donate tutelando i terzi acquirenti, è dovuta principalmente all’articolo 44 del disegno di legge n. 1184/2025, noto come “ddl Semplificazioni”, approvato definitivamente dal Senato il 8 ottobre 2025.
Questa norma modifica gli articoli 561 e 563 del Codice Civile, spostando la tutela della quota di legittima dal bene immobile all’indennizzo economico, con l’eccezione delle donazioni multiple.
La riforma riguardante la casa in eredità ha modificato profondamente il modo in cui si tutela la cosiddetta “quota di legittima” degli eredi, cambiando l’approccio tradizionale alla restituzione degli immobili donati.
Cosa accadeva prima della riforma
Prima del 2025, la legge italiana dava grande tutela agli eredi legittimari (coniuge, figli, genitori) garantendo loro una quota minima di eredità, la legittima, che non poteva essere compromessa da donazioni in vita o testamenti. Se la casa di famiglia era stata donata in misura da ledere questa quota, gli eredi potevano avviare un’azione legale per farla “restituire”, cioè chiedere che l’immobile tornasse indietro, anche dopo molti anni. Questa possibilità rendeva:
– rischioso comprare case provenienti da donazioni, anche se con atto notarile regolare;
– le banche spesso riluttanti a concedere mutui su queste abitazioni perché il rischio della restituzione era concreto;
– le famiglie bloccate nella gestione di questi beni, con immobili “congelati” sul mercato.
Le novità
Il ddl Semplificazioni ha rivoluzionato questa dinamica spostando l’attenzione dalla restituzione materiale dell’immobile a una tutela monetaria economica. Questo significa che:
– Il diritto dell’erede leso non è più quello di andare a reclamare la casa dal terzo acquirente o dal donatario, ma solo di chiedere un indennizzo in denaro al donatario stesso.
– Chi acquista una casa donata, con atto trascritto prima dell’azione ereditaria, è oggi tutelato e non rischia più di dover restituire l’immobile.
– Le banche esprimono maggiore disponibilità a finanziare l’acquisto di immobili donati, grazie a una maggiore certezza giuridica.
L’eccezione della restituzione forzata
Restano tuttavia casi particolari in cui la casa deve ancora essere restituita:
– Quando l’immobile è stato oggetto di multiple donazioni in serie, per esempio il de cuius dona la casa a una prima persona (donatario originario), che poi la dona a un secondo soggetto.
– Se gli eredi sono lesi nella quota di legittima e il donatario originario non ha mezzi per indennizzarli, la legge permette agli eredi di “salire di grado” e richiedere la restituzione direttamente al secondo donatario, che non potrà opporsi.
– In questa ipotesi, il secondo donatario dovrà restituire l’immobile e potrà eventualmente rivalersi economicamente contro il donatario originario.
Cosa cambia in termini pratici
Le nuove regole riducono drasticamente i casi di restituzione materiale degli immobili, liberando il mercato e riducendo il clima di insicurezza legato agli immobili donati.
La tutela per gli eredi si sposta sulle relazioni interne alla famiglia e sui rapporti economici tra eredi e donatari, anziché coinvolgere direttamente terzi acquirenti.
Il notaio svolge un ruolo fondamentale nell’analizzare la storia dell’immobile, verificare eventuali donazioni multiple e consigliare clausole che minimizzino i rischi.
Pertanto, oggi l’acquisto di una casa donata è molto più sicuro, ma occorre comunque fare verifiche accurate per escludere rischi residui legati alle donazioni multiple. La casa non è più una trappola per i compratori o per chi la riceve in donazione, se non in casi specifici molto circoscritti. L’obiettivo della riforma è proteggere sia i diritti degli eredi sia la fluidità del mercato immobiliare.
