E se Dubai facesse come New York? 

Il sindaco socialista di New York ha annunciato la prima “pied-à-terre tax” della storia della Grande Mela: una sovrattassa annuale su tutti gli immobili di lusso sopra i 5 milioni di dollari i cui proprietari non vivono stabilmente in città. Obiettivo dichiarato: 500 milioni di dollari l’anno per finanziare servizi pubblici. Il presidente degli USA Donald Trump la chiama “distruzione della città”, da buon newyorkese e tycoon assoluto del mattone americano, prima di essere Presidente.

A Dubai, vi garantisco, nessuno ci sta nemmeno pensando. Ma cosa succederebbe se lo facessero?

Zohran Mamdani, sindaco musulmano e socialista di New York, ha scelto il Tax Day per fare il suo annuncio più dirompente da quando si è insediato a City Hall. Con un video diffuso sui social, piattaforma comunicativa che distingue la sua cifra stilistica condotta in modo eloquente nella sua semplicità, ha inquadrato il problema con una frase netta: ci sono persone che immagazzinano la loro ricchezza nel mercato immobiliare di New York senza viverci e questa pratica danneggia chi invece la città la abita ogni giorno, ci lavora, ci paga l’affitto che nel frattempo non smette di salire.

Il caso simbolo scelto da Mamdani è perfetto, nella sua assurdità: Ken Griffin, CEO di uno degli hedge fund più potenti del mondo, che ha comprato un attico a Manhattan per 238 milioni di dollari (sì, avete letto bene!). Un appartamento quindi in un grattacielo, non una villa, dal prezzo iperbolicamente alto che si fa anche fatica ad immaginare.

La tassa pied-à-terre, letteralmente “piede per terra”, il termine francese per indicare una residenza secondaria usata occasionalmente, si applica a chi possiede immobili di valore superiore ai 5 milioni di dollari senza avere lì la residenza principale. Aliquote progressive, gettito atteso di almeno 500 milioni di dollari l’anno. Trasparente nella logica: chi può permettersi una seconda casa da cinque milioni lasciata vuota per la maggior parte dell’anno, contribuisca come tutti gli altri.

A New York ci sono 59.000 unità abitative utilizzate solo in modo stagionale o occasionale, molte concentrate a Manhattan, dove torri di lusso disegnano uno skyline perlopiù desabitato. Il fenomeno ha un nome nella letteratura economica: ghost apartments, appartamenti fantasma. E il loro impatto sul mercato degli affitti è documentato: riducono l’offerta reale, spingono i prezzi verso l’alto, svuotano i quartieri.

La ristorazione del Golfo non è in crisi. È in trasformazione

Tutto questo non accade a Dubai o almeno, non ancora e sicuramente non nelle stesse forme, ma vale la pena fare un esercizio che nessuno nel Golfo ha interesse a fare: immaginare cosa succederebbe se Dubai introducesse una misura simile.

Per capire l’esercizio, bisogna prima capire su cosa si regge il mercato immobiliare emiratino. La risposta è semplice, e vale miliardi: zero tasse sulla proprietà annuale, zero imposta sul reddito da locazione, zero capital gain su plusvalenze immobiliari per le persone fisiche. L’unico onere fiscale al momento dell’acquisto è la tassa di registrazione al Dubai Land Department: il 4% del prezzo di acquisto, pagata una volta sola.

Dopodiché, tutto il rendimento tra il 6% e il 10% lordo, con un netto che gli operatori più trasparenti indicano tra il 5% e il 7% dopo service charge e vacancy, resta integralmente nelle tasche del proprietario. Nessun fisco locale lo tocca. Per un italiano abituato a pagare cedolare secca, IMU sulla seconda casa, TASI, e a vedere il netto da locazione compromesso fino alla metà del lordo, Dubai suona come un’altra dimensione. Perché lo è.

Questo vantaggio non è un dettaglio marginale del mercato immobiliare di Dubai. È il suo motore principale. Il 43% del valore totale degli immobili residenziali è in mani straniere. Tra gennaio e marzo 2026, gli investimenti esteri hanno raggiunto 148 miliardi di dirham, con una crescita del 26% anno su anno. Il 60% delle transazioni è regolato in contanti. I capitali che entrano a Dubai lo fanno in grandissima parte perché qui il rendimento non viene eroso dalla fiscalità. È una delle poche città al mondo dove il 10% lordo resta 10% o ci si avvicina.

Immaginiamo che Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum si svegli domani con la stessa vena redistributiva di Zohran Mamdani. Immaginiamo che Dubai annunci una “pied-à-terre tax” sul modello newyorchese: sovrattassa annuale su tutti gli immobili sopra i 5 milioni di dirham, più o meno 1,2 milioni di euro, di proprietà di soggetti non residenti stabilmente nell’emirato.

La soglia, in sé, non sarebbe irragionevole. In un mercato dove i prezzi al metro quadro nelle zone prime vanno dai 25.000 ai 50.000 dirham, un appartamento da 100 metri quadri in una location desiderabile come Downtown Dubai o Palm Jumeirah supera agevolmente quella soglia. Non stiamo parlando di attici da 238 milioni. Stiamo parlando del bilocale che migliaia di investitori europei, indiani, russi e britannici hanno comprato negli ultimi cinque anni come investimento o come base occasionale.

Il primo effetto sarebbe immediato e misurabile: una fuga di capitali verso mercati alternativi. Abu Dhabi, che non ha una tassa di questo tipo, assorbirebbe parte del flusso. Ras Al Khaimah — emirato a nord di Dubai, che già registra una crescita del 10% annuo nella domanda residenziale da investitori stranieri, diventerebbe ancora più appetibile. E i capitali più mobili, quelli degli ultra-high net worth individuals che spostano portafogli da un continente all’altro senza badare ai costi di transazione, si riorienterebbero verso Singapore, Lisbona, Miami: mercati maturi che hanno già mostrato di saper assorbire capitali internazionali anche in presenza di fiscalità più complessa.

Il secondo effetto sarebbe sulle aspettative di rendimento. Un investitore che oggi compra un appartamento a Dubai su un orizzonte di 10 anni con un rendimento lordo atteso dell’8% e un netto di circa il 6,5%, considerando service charge e periodi di vuoto, si troverebbe a fare i conti con una variabile nuova e strutturale. Se la tassa fosse dell’1% annuo sul valore dell’immobile, come prevede la prima mansion tax di New York del 1989, su un appartamento da 2 milioni di dirham significherebbe 20.000 dirham, ovvero circa 5.000 euro di costo aggiuntivo ogni anno. Abbastanza da comprimere il rendimento netto dal 6,5% a circa il 5,5-6%. Ancora interessante rispetto a Londra o Parigi. Ma non più quella differenza abissale che oggi rende Dubai strutturalmente superiore.

Il terzo effetto, meno immediato ma forse il più profondo, riguarderebbe il racconto. Dubai ha costruito la sua narrazione sull’assoluta prevedibilità fiscale. Le regole si conoscono al momento dell’acquisto e non cambiano. Questa promessa, implicita ma solidissima, vale per molti investitori quanto il rendimento stesso. Introdurre una nuova tassa significherebbe incrinare quella certezza. E la certezza, in un mercato che dipende al 43% da capitali stranieri altamente mobili, vale più di qualsiasi singolo punto percentuale di rendimento.

Ma perché Dubai non lo farà mai? La risposta breve è: perché non ne ha bisogno e non ne ha interesse. Dubai non ha un deficit di bilancio plurimiliardario ereditato da un’amministrazione precedente, come New York. Non ha 59.000 appartamenti fantasma che comprimono il mercato degli affitti dei residenti ordinari. Anzi, ha un mercato degli affitti in crescita dove l’occupazione supera l’85% nelle principali aree residenziali. E non ha un elettorato di lavoratori a basso reddito da rassicurare con misure redistributive visibili e simboliche.

Il modello di sviluppo di Dubai è costruito su un assioma opposto a quello di Mamdani: non “tassiamo i ricchi che non vivono qui”, ma “facciamo in modo che i ricchi vogliano venire qui, e che portino con sé i loro capitali”. La “zero tax” sull’immobiliare non è una svista del legislatore ma è una politica deliberata, mantenuta con coerenza per decenni, e che ha prodotto risultati quantificabili: un mercato che nel 2025 ha registrato 200.000 transazioni per 125 miliardi di dollari di valore, con 500 vendite sopra i 10 milioni di dollari in un solo anno.

C’è però una domanda che questo esercizio ipotetico lascia aperta, e che vale la pena nominare: per quanto tempo questo modello regge senza alcuna forma di prelievo fiscale sul patrimonio immobiliare? La crisi geopolitica del 2026 ha dimostrato che i capitali ad alta mobilità, ovvero quelli che sono arrivati più velocemente, sono anche quelli che partono più repentinamente.

Il mercato secondario ha perso il 59% in valore di transazioni nel giro di settimane. Le ville di lusso hanno segnato un indice negativo dell’89%, una vera e propria catastrofe a detta degli oltre 20.000 agenti immobiliari sguinzagliati nella sola Dubai.

Un mercato che dipende quasi interamente dal sentiment e dalla mobilità del capitale internazionale è, per definizione, un mercato ad alto rischio di volatilità.

New York, con la sua pied-à-terre tax, sta scommettendo che i capitali a lungo termine reggano anche in presenza di un prelievo, perché la città offre fondamentali che nessuna tassa può erodere: mercato finanziario, università, cultura, centralità globale.

Dubai sta scommettendo l’opposto: che l’assenza totale di tassazione continui ad attrarre abbastanza capitali stabili da compensare quelli più volatili.

Chi ha ragione? A parer mio, probabilmente tutti e due. In contesti diversi, con storie diverse, con elettorati o, nel caso di Dubai, con sudditi e residenti, con aspettative diverse.

Lo considero un esercizio intellettualmente onesto quello di riconoscere che il vantaggio fiscale di Dubai, per quanto reale e strutturale, non è eterno per definizione, ma è una vincente scelta politica che, come tutte le scelte di questo tipo, può essere fatta e può essere disfatta… in qualsiasi momento e senza alcun preavviso.

Per ora, non ci sono segnali che il governo emiratino stia pensando a nulla di simile. Anzi, per ora, chi investe nel mattone di Dubai può dormire sonni molto tranquilli.

Tenere d’occhio cosa fanno le altre grandi città del mondo con i capitali internazionali però non è un esercizio accademico, ma è informazione che, prima o poi, potrebbe tornare utile o quanto meno serve ad apprezzare, nel nostro caso, il contesto in cui viviamo.