Si sta discutendo molto, in questi giorni, del disegno di legge n. 2692, a prima firma della deputata Elisabetta Gardini (FdI) e altri nove parlamentari, attualmente in discussione presso le Commissioni competenti (Giustizia e Lavori Pubblici) della Camera dei Deputati.
Si tratta di un testo composto da 17 articoli che riguardano la riforma dei condomini.
Gardini ha ribadito in audizioni preliminari che l’obiettivo è ridurre il contenzioso condominiale, che rappresenta circa il 35% delle cause civili in Italia, con picchi nelle impugnazioni di rendiconti e riscossioni forzose. Non mancano le polemiche. Ecco perché.
Le principali novità
Il ddl mira a professionalizzare la gestione condominiale, superando la figura del “condomino-amministratore non formato”. Ecco i punti chiave:
– Requisiti per gli amministratori: obbligo di laurea (in discipline come giurisprudenza, economia, ingegneria o architettura) e iscrizione a un albo nazionale presso il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mimit). L’albo includerà anche i revisori condominiali, obbligatori per condomini con oltre 20 unità.
– Divieto di pagamenti in contanti: tutti i pagamenti devono transitare su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. Questo per tracciare le operazioni e facilitare i controlli fiscali.
– Gestione morosità: i creditori (inclusi fornitori) potranno pignorare direttamente le somme sul conto condominiale per l’intero credito, e in via sussidiaria i beni dei morosi proporzionalmente.
Si introduce un fondo di riserva obbligatorio per coprire emergenze.
– Sicurezza e certificazioni: le parti comuni degli edifici devono essere verificate e certificate da società specializzate (art. 3), con focus su impianti, strutture e prevenzione rischi.
– Rinnovo incarichi: rinnovo automatico annuale dell’amministratore, salvo deliberazione contraria dell’assemblea. Il revisore dura 2 anni senza rinnovo automatico.
– Altre misure: potere dell’amministratore di agire in giudizio senza autorizzazione assembleare per morosità; obbligo di rendiconti digitali e accessibili online; sanzioni fino a 10.000 euro per violazioni.
Queste norme aggiornano la legge 220/2012 (riforma condominio), integrandola con obblighi antimafia e antiriciclaggio.
Il contestato articolo sulla morosità
La riforma condomini prevede una norma specifica che obbliga i condomini in regola a coprire temporaneamente le spese dei morosi, con diritto di rivalsa successivo.
Il testo stabilisce una sequenza precisa per i creditori (fornitori o terzi): prima pignorano le somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito; poi, in via sussidiaria, agiscono sui beni dei morosi proporzionalmente alla loro quota. Per il residuo debito non recuperato dai morosi (“dopo l’infruttuosa escussione dei morosi”), i creditori possono rivalersi sui condomini in regola, che rispondono in proporzione alla loro quota millesimale di partecipazione alle spese. Questi ultimi hanno poi “azione di regresso” (rivalsa) contro i morosi per recuperare quanto pagato in loro vece.
La misura mira a tutelare i fornitori, evitando che restino inevasi per morosità diffusa (che incide sul 20-25% dei condomini secondo le associazioni di categoria), ma scarica temporaneamente l’onere sui solventi. Non si tratta di un fondo condominiale anticipato dall’amministratore, ma di responsabilità solidale proporzionale post escussione morosi, in linea con l’obiettivo di ridurre i contenziosi.
Le reazioni alla riforma
La proposta ha scatenato le critiche delle associazioni di categoria. L’Anammi (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari e Immobiliari), presieduta da Giuseppe Bica, denuncia un “aumento esponenziale dei costi”: la laurea e l’albo potrebbero escludere il 70% degli amministratori attuali (molti diplomati con esperienza pluriennale), mentre il revisore obbligatorio – con tariffa media di 1.500-3.000 euro annui – aggraverebbe la morosità, già su del 20-25% post-pandemia secondo i dati Istat.
Altre sigle come ARCO e Confediliziacasa temono “burocrazia eccessiva” e impatti su condomini piccoli (sotto 20 unità), dove i costi pro capite schizzerebbero. Sul fronte politico, l’opposizione (PD e M5S) critica l’obbligo di laurea come “elitario”, proponendo corsi di formazione alternativi.
FdI difende la proposta: “Basta abusivismi, serve competenza per complessi immobiliari moderni”.
Il dibattito resta aperto.
