Possedere una casa è un sogno per molti se non tutti: la casa è simbolo di stabilità, indipendenza e realizzazione personale. Tuttavia, trasformare questo desiderio in realtà non è sempre semplice.
Chi decide di acquistare un immobile si trova spesso a dover affrontare un percorso complesso, fatto di burocrazia, pratiche notarili, verifiche catastali e tempi lunghi. Tra documenti da presentare, controlli fiscali e procedure poco chiare, il sogno della casa può rapidamente trasformarsi in una corsa ad ostacoli.
Le novità per semplificare e la procedura digitale
Il Decreto Legislativo n. 139/2024, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, ha introdotto importanti novità che rivoluzionano la compravendita degli immobili donati in Italia, semplificando il calcolo delle imposte di successione, registro e donazione, e aumentando la tutela degli acquirenti.
Le aliquote e franchigie restano invariate, ma la base imponibile è calcolata in modo più chiaro e la dichiarazione e il pagamento dell’imposta sulle donazioni devono essere autoliquidati dai contribuenti tramite una procedura digitale.
La compravendita di case ricevute in donazione
Una delle novità fondamentali riguarda la responsabilità del venditore in caso di contenziosi fra eredi dopo la vendita di un immobile donato: nel caso in cui sorgano liti ereditarie, è il venditore a dover rispondere dei problemi, a tutela dell’acquirente, che quindi non corre più rischi diretti. Ciò elimina un problema storico nella compravendita di case ricevute in donazione, dove spesso gli acquirenti subivano conseguenze da contestazioni ereditarie.
Inoltre, il decreto rende i trasferimenti immobiliari più trasparenti e digitalizzati, semplificando la registrazione degli atti pubblici e dovendo il contribuente versare direttamente le imposte senza attendere avvisi dall’Agenzia delle Entrate.
Per il 2026 la novità principale è l’ulteriore perfezionamento delle procedure informatiche di autoliquidazione e pagamento, con l’obiettivo di rendere ancora più fluido e certo il processo di compravendita delle case donate, rafforzando la tutela degli acquirenti e limitando contenziosi.
Queste modifiche semplificano le imposte correlate e modernizzano il sistema di trasferimenti immobiliari in Italia.
L’imposta di successione e donazione
Dal 2025, la procedura di autoliquidazione dell’imposta di successione e donazione in Italia ha subito una trasformazione significativa. Prima, l’imposta veniva calcolata e liquidata principalmente dall’Agenzia delle Entrate con avvisi successivi, ma ora la responsabilità del calcolo e versamento passa direttamente al contribuente.
In pratica, chi deve pagare l’imposta deve autoliquidarla nel modello F24 usando il codice tributo 1539 “Successioni – Imposta sulle successioni – autoliquidazione”, e versarla entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione di successione. È possibile rateizzare i pagamenti con modalità specifiche se l’importo supera determinate soglie.
Nonostante questo passaggio all’autoliquidazione, rimangono i controlli da parte dell’Agenzia: questa può verificare la correttezza dei calcoli entro due anni dalla presentazione e notificare eventuali avvisi di liquidazione integrativa. Il contribuente ha a disposizione 60 giorni per regolarizzare con sanzioni ridotte se accetta.
La riforma rende il processo più diretto e trasparente, ma richiede maggiore attenzione e responsabilità da parte del contribuente nel calcolo e nei tempi di pagamento.
La responsabilità del venditore
Adesso, come detto, in caso di contenziosi tra eredi riguardanti una casa donata e successivamente venduta, risponde il venditore nei confronti dell’acquirente. Storicamente, l’acquirente di un immobile donato poteva trovarsi esposto al rischio che gli eredi legittimari impugnassero la donazione per tutelare la loro quota di legittima, potendo chiedere la restituzione del bene o il blocco della vendita. Ciò generava contenziosi lunghi e rischiosi.
La normativa nuova mira a tutelare maggiormente l’acquirente: se sorgono dispute ereditarie, sarà il venditore a dover rispondere personalmente delle eventuali pretese degli eredi, non più l’acquirente. Questo capovolge la tradizionale esposizione al rischio per chi compra una casa donata, rendendo la compravendita più sicura e trasparente.
Per proteggersi, il venditore può adottare strumenti come fideiussioni a garanzia o, dall’altro lato, l’acquirente può stipulare polizze assicurative contro eventuali azioni degli eredi. Queste garanzie coprono le pretese economiche o di restituzione derivanti da impugnazioni per legittima.
Quanto esposto sinora rappresenta una tutela sostanziale per l’acquirente, riducendo i blocchi nelle transazioni e i rischi di svalutazione del bene donato in caso di controversie ereditarie.
