Riforma del condominio, D’Agostino (ARAI): “Serve una professionalizzazione vera, non di facciata”

Capitalist ospita il dottor Alessandro D’Agostino, vicepresidente di ARAI (Associazione Nazionale Amministratori e Revisori di Condominio), per un’intervista approfondita e di grande rilievo sulla proposta di riforma del condominio.

Dottor D’Agostino, partiamo dall’inizio: quali sono, secondo lei, i veri punti critici della proposta di disegno di legge sul condominio?

In realtà non possiamo parlare di veri e propri “punti critici” nel senso tecnico del termine, quanto piuttosto di un’impostazione che, a nostro avviso, nasce in modo frettoloso. La prima grande criticità è stata sicuramente la comunicazione, che ha generato molto allarmismo, spesso ingiustificato, considerando che si tratta soltanto di una proposta di disegno di legge.

Il problema di fondo è che, dopo la riforma del condominio del 2012 (legge 220), già di per sé incompleta e con diversi buchi normativi, anche questo nuovo intervento sembra essere stato trattato con una certa fretta.

Questo è avvenuto nonostante esistesse già un lavoro alternativo, elaborato in sinergia tra la nostra associazione e altre associazioni di categoria, che mirava davvero a migliorare la qualità dell’amministrazione condominiale.

Questa proposta, invece, si concentra quasi esclusivamente sull’idea di “professionalizzare” la categoria, ma lo fa attraverso strumenti che non garantiscono realmente la qualità del professionista.

Uno dei punti più discussi riguarda l’obbligo della laurea triennale per diventare amministratore di condominio...

Sì, ed è probabilmente uno degli aspetti più problematici. Imporre una laurea triennale come requisito minimo non garantisce affatto la professionalità del soggetto. Il titolo di studio, di per sé, non è sinonimo di competenza pratica. Un amministratore di condominio deve avere competenze multidisciplinari: diritto, contabilità, fisco, sicurezza, gestione tecnica. Anche le lauree indicate come “compatibili” nel disegno di legge non coprono tutte queste aree. Una laurea in servizi giuridici, ad esempio, non forma sulla contabilità; allo stesso modo un ingegnere o un avvocato possono essere molto preparati nel loro ambito, ma non necessariamente nella gestione condominiale nel suo complesso. Quindi il titolo accademico non può essere l’unica discriminante, serve una formazione specifica di qualità, mirata esattamente alla professione.

Secondo lei questa riforma rafforza la figura dell’amministratore di condominio?

No, non la rafforza e non la svaluta nemmeno del tutto, ma certamente non le consente di fare un salto di qualità. La professionalità non nasce da un titolo generico, ma da un percorso formativo serio e controllato.

Perché allora il legislatore è tornato a intervenire sulla disciplina del condominio?

In realtà il legislatore non è ancora intervenuto, siamo ancora in una fase embrionale, infatti l’ultimo vero intervento è stato quello del 2012, che ha lasciato irrisolti molti problemi. Se oggi si vuole davvero una riforma efficace, è indispensabile che tutte le associazioni di categoria, comprese quelle che hanno proposto questo disegno di legge, si siedano allo stesso tavolo. Le associazioni conoscono la realtà concreta dell’amministrazione condominiale, perché la vivono ogni giorno sul campo. Noi siamo assolutamente aperti al dialogo, anche con la senatrice Gardini, per ristrutturare e riscrivere insieme il testo, rendendolo realmente utile.

Un altro punto controverso è l’introduzione obbligatoria della figura del revisore condominiale…

Secondo noi questa imposizione rischia di depotenziare l’organo sovrano del condominio, che è l’assemblea dei condomini. I proprietari hanno già uno strumento decisionale fondamentale e introdurre una figura obbligatoria di controllo comporterebbe solo un aumento significativo dei costi. Se l’amministratore opera in modo professionale, rendicontando in maniera chiara e trasparente, qual è la reale necessità di un revisore? Nel condominio non possiamo applicare meccanismi tipici delle aziende, il condominio non è un’impresa.

E sul tema della morosità?

Qui il rischio è ancora più grave, la responsabilità solidale esiste già, ma prevedere che il creditore possa rivalersi direttamente sui condomini virtuosi significa incentivare un meccanismo perverso. Se chi paga regolarmente si trova a dover coprire anche le quote di chi non paga, viene meno il senso stesso della virtuosità, che potrebbe portare anche i condomini virtuosi a non pagare più. È un sistema che rischia di aumentare la morosità invece di ridurla. Gli strumenti per il recupero forzoso delle somme esistono già e un amministratore professionista li conosce e li utilizza.

Secondo voi questa riforma è stata scritta da chi conosce davvero la vita condominiale?

Probabilmente no, c’è una grande differenza tra teoria e pratica, tra nord, centro e sud, tra condominio e condominio. In uno stesso edificio possono convivere situazioni economiche e sociali molto diverse, e solo chi opera quotidianamente sul campo può comprenderle davvero. Le associazioni di categoria hanno il polso della realtà e questa riforma, così com’è, rischia di imporre obblighi che non tengono conto della vita reale dei condomini.

Cosa propone concretamente ARAI per migliorare la qualità dell’amministrazione condominiale?

La nostra proposta, condivisa con un consorzio di associazioni di categoria, si basa su un principio chiave: professionalizzazione vera. Proponiamo l’istituzione di un registro unico nazionale degli amministratori di condominio, accessibile solo a soggetti formati, certificati e con requisiti di onorabilità verificati. Chi non è iscritto al registro non potrebbe amministrare eliminando, di fatto, anche gli amministratori improvvisati. L’accesso al registro dovrebbe avvenire tramite una formazione iniziale seria, equiparabile a un master in amministrazione immobiliare, seguita da formazione periodica obbligatoria. Il tutto sotto il controllo di enti accreditati e associazioni di categoria riconosciute.

In conclusione, qual è il vero problema oggi?

Oggi l’unica vera discriminante nella scelta dell’amministratore è il compenso. Ma un compenso basso spesso nasconde incompetenza, che poi si traduce in costi molto più alti per i condomini, anche in termini di responsabilità civili e penali. Un amministratore professionista e preparato, probabilmente costa di più, ma fa dormire sonni tranquilli. Conosce le norme di sicurezza, sa scegliere imprese qualificate, sa prevenire rischi gravissimi, tutelando quindi gli stessi condomini. La gestione trasparente, chiara e leggibile da tutti è la vera chiave per evitare conflitti e garantire una buona amministrazione. I problemi nascono sempre dove manca professionalità. Tengo a precisare, che il mio pensiero è pienamente condiviso anche dall’ avv. Nicola Salzano, presidente di ARAI (Associazione Nazionale Amministratori e Revisori Condominiali).